说市|2017年阵亡5家长租公寓 风口上的“猪”要怎么飞起来

2017年，一批租赁住房用地的供应让长租公寓站在了楼市风口。

2017年底，第一批长租公寓死亡名单出炉。

成都，聚合了TOP30房企的三分之一、传统二房东、上市公司、国家队等十数家品牌，红海厮杀，率先入局者九猪已然倒闭，一月租也已无法联系，FUNX公寓和幸福居合并。

但扩张，仍是长租公寓市场2017年的主旋律。

今后两年，抢市场下的扩张为重要一环，但运营能力和资源整合，也将成为市场的主基调。重资产投入的长租公寓市场，规模，成为目前衡量优质标的的最大标准。届时，大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米，将轮番上演。

再难也要活下去

规模上不去就只有死路一条？

“2018年，宜吾公寓打算做到两千间的规模，未来计划通过城中村的房屋托管服务，将规模做到一万间以上”。

趁着中午吃饭间隙，成都宜吾公寓创始人易孝军在春熙路旁的茶餐厅边吃边说。

彼时，宜吾公寓房间数不到300间。2016年，这个数据为79间。

公开数据显示，成都本科以上学历落户12万人、流动人口631.66万人，政策和风口加持的长租公寓，在2017年迎来大爆发。

超500家品牌、政府、开发商、中介、酒店、创业者……狂飙突进的市场，在2017年末，迎来了第一批死亡名单。

宜吾公寓，也通过接手一个资金杠杆利用率过高的团队，提前实现2017年发展目标。

资本催熟下，今后两年，抢市场下的长租公寓规模战将到来。

在成都，龙湖冠寓已落地14店7500间房间，开业近1800间，成为集中式公寓领域的翘楚；在分散式公寓方面，优客逸家以近2万间房间，一骑绝尘。

龙湖方面表示，2018年开业目标4000间，2019间5000间。预计2019年末，冠寓在成都的房源保有量将超10000间。

优客逸家，也在成都达到了近2万间的城市规模临界点，下一步重点实现自我造血的良性发展。

除下方表中的品牌外，拥有宏伟目标、已布局成都的万科泊寓，计划3年内100万间的碧桂园、五年上市的旭辉领寓……场上的“运动员”绝大多数都公布了未来发展的宏伟目标，为未来两年的长租公寓市场添足了佐料。

来源：世联行-2017年成都长租公寓市场研究

千间以下的品牌混战，投机者的入场，则为2018年市场的清场备足了条件。

在成都，翻开58同城品牌公寓馆，30个以上公寓品牌、数千套房源赫然在列。有近乎一半找不到官网和官方介绍页面，大部分仅将微信公众号作为展示窗口，而公众号平均一月更新不到一条的占一半以上。

“有一家云南的企业，手里刚有几套房源，出租之后看到租金差挺高，想跟我们换股扩张，被我们拒绝了”，易孝军略显无奈的说。

冲规模，获取房源成为了重中之重。

规模越大 亏得越多

长租公寓的盈亏还未找到平衡点

抢房，也开始在行业蔓延。

目前，中介、自主拓房，是长租公寓获取房源的主要途径。

“曾经，中介安排我们和另一家品牌看南门同一套房，我们报价1800元，对方直接报价2000元。”

易孝军提供了一组数据：2016年，600-800元可以签一套；到2017年，1000-2000元/套是常事。千元以下已基本找不到。其拿房成本占比已从30%猛增到60%。

一年时间，获取房源的成本翻了一倍。这只是非热门区域。

众多品牌重点布局的三环和南门，高成本拿房已成普遍现象。

在可预见的三年内，伴随着各大品牌的规模冲刺，拿房成本将进一步抬升，这个哑巴亏，对于房东来说却挺幸福。

房源分布主要在三环内和城南的优客逸家，根据其提供的数据，单套房源平均获取成本为2000-3000元，拿房成本占比达到70-90%。

更不用说还有平均3-6万/套的装修、人员、运营管理、拓客等方面的成本费用。

而集中式公寓，因其整栋获取及相应内部公区配套，其房源获取成本要高于分散式公寓。

部分公寓品牌房源分布情况

来源：世联行-2017年成都长租公寓市场研究

重资产、成本高，租金+服务费几乎为单一营收来源，盈利，成为长租公寓品牌近两年不约而同回避的问题。

2017年4月，优客逸家宣布在成都市场首次实现单城市盈利。

据了解优客逸家的业内人士透露，这个盈利，是通过大量裁员控制成本得以实现。纵观目前再无宣称盈利的城市或公寓品牌，此说法较为可信。

据优客逸家介绍，其目前收入为租金收入+管理服务费，管理服务费包括WIFI、双周保洁、维修、杂费代缴，为租金的10%。

优客逸家的收入模式可代表分散式公寓品牌的收入来源。

对于集中式公寓来说，以龙湖冠寓为例，除租金收入外，资产的保值增值、服务运营、社群经济等成为营收支撑点，这也是集中式公寓的收入来源。

虽然无法得知集中式公寓品牌收入占比，但从各渠道查阅了解，租金收入仍旧占据绝对地位。

规模下的成本高企，盈利仍旧是各品牌难以言说的痛点。

纵观外卖、打车等市场，其惯用套路均为充足弹药冲规模、抢份额，拿下市场后方集中精力优化运营、寻求盈利。

长租公寓目前也进入抢市场阶段。

从租金来看，分散式的优客逸家单间平均租金500-1600元，创业型宜吾公寓平均租金1000元左右；集中式公寓主流租金在1500-4500左右。

来源：世联行-2017年成都长租公寓市场研究

据优客逸家介绍，其平均出租率为93%，创业型宜吾公寓为80%以上，龙湖冠寓为95%左右。年底退租增多，平均出租率有10%以上降幅。

以一套三房源（后期改套四）为例，2000元/月的拿房成本，40000元的装修成本，单间月租金1000元，不计算房源及租客拓展、人员、运营管理等费用，2年可在硬件上实现回本。

计算部分房间空置、税费、折旧及其他费用，3-4年左右基本可实现回本盈利。

而集中式公寓，整栋获取及相应内部硬件配套等，回本时间要高于分散式1-2年，大概需要4-6年左右时间。

分散式公寓房源租期以2-5年为主，集中式则一般为8-10年，自持物业除外。在租期内，即使仅靠租金，品牌公寓也可实现回本并盈利。

当然，这是在不扩张的情况下。重资产下的扩张，充足的弹药尤其重要。

房源的分散和获取难度、城市特性、国家队与企业、群体之别、分散式与集中式……使得长租公寓与打车、外卖等市场存在显著区别：用钱砸不出绝对领先的护城河。一如房地产市场，各品牌百花齐放，区域品牌也能在区域实现领先。

目前的长租公寓市场，则更像龟兔赛跑，就是耐力和弹药的比拼，就看谁先撑不住。

运营思维缺失

“二房东”模式导致客群流失严重

“在某品牌公寓800元/月合租过，也租过1200元/月的loft，初期感觉干净方便。曾经，加上水电费等费用每月可高达2000元。loft没有天然气，遇到过一个月被扣气费加电费800元”，说起这段租住品牌公寓的时间，李女士仍旧有些义愤难平。

一般，以厂房、公寓楼等为主落地的长租公寓，以商用/商住两用水电气为主，较民用高一倍左右。即使公寓房间位于居民楼，也基本按照商用/商住两用收费。以月租800元的单间为例，算上水电气、管理费等费用，实际月租金在1000元以上。

合租室友经常带不同人回来、后期远高于月租的各项费用、费用不明等，是单女士最终不再向朋友推荐长租公寓的原因。这也是目前分散式长租公寓在租户环节面临的问题。

搜索百度和知乎，对长租公寓的吐槽除了以上方面，还包括租住环境、管理及管家等问题，而费用问题高居吐槽首位。

知乎上关于某品牌公寓的吐槽

集中式长租公寓在客群管理方面要优于分散式公寓。但短处依然明显：近乎等同于月供的租金，对于目标群体来说也难以形成长久粘性。

据长租公寓品牌及市场调查，20-32岁年龄段为主力客群，而28岁以下的90后则为绝对主力。

长租公寓租房群体年龄结构

来源：世联行-2017年成都长租公寓市场研究

根据智联招聘发布的2017秋季求职平均薪酬显示，成都平均薪酬为6910元，此薪资应为税前，去除五险一金、税费等，到手薪资约6000元左右。以集中式长租公寓2000元/月左右的租金，占收入比重约为30%。

认可高房租下的品质生活群体，以大学以上白领、单身群体为主，群体较为具体集中。在以“有房才是家”观念下的国人，如何让这类群体接受较高房租并长久租住下去，对于各品牌来说是一大挑战。

来源：智联招聘

平均8个月的租期，拓客成为重中之重。包括冠寓、红璞、YOU+等公寓品牌均以促销价、可短租，作为手段吸引客群。

具象化的年轻客群，各品牌在混战下，有片面沦为二房东的嫌疑。

2017年，市场初立，各方争相抢入；在资本的推动下，长租公寓市场将在今明两年，迎来行业转折整合。

2018-2019年，倒闭整合将可能会成为常态，但最能令行业振奋的，是有品牌能够趟过盈利迷雾，找到可行性的营收模式。

预告：

对于品牌房企涉足长租公寓本文涉及较少，在多年的物业运维经验积累之后，长租公寓能否在房企探路下摸索出一条康庄大道，小全全后续将对龙湖冠寓、万科泊寓等目前运营思路较为清晰的长租公寓持续报道，欢迎关注。

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